C'est au Bon marché à Bourg que l'Observatoire de la chambre départementale des notaires de l'Ain a choisi cette année de braquer les projecteurs sur le marché de l'immobilier dans l’Ain en 2022.
Immobilier : dans l'Ain, la fin de l'euphorie ?
Autour de la présidente Annabelle Montagnon, Laetitia Jossier (notaire à Oyonnax), Stéphane Vieille (notaire à Bourg-en-Bresse) et Caroline Grosjean (notaire à Gex), ont évoqué les volumes des ventes, les indices de prix dans le neuf et l'ancien. Philippe KIehl, directeur départemental de la Banque de France, a ensuite présenté les évolutions du crédit à l'habitat.
En introduction, Me Montagnon a rappelé que 2022 a connu la hausse des taux de crédits, la loi sur le climat, une forte inflation et la crise de l'énergie. Autant de points qui ne pouvaient qu'impacter la tenue du marché dans l'Ain après une année 2021 qualifiée "d'exceptionnelle".
Dans l'Ain, priorité aux trois pièces
Selon Me Jossier, les chiffres arrêtés au 31 octobre montrent que dans l'Ain, la croissance a tenu le choc. "Les centres urbains n'attirent plus autant que le rural", a-t-elle précisé tout de même avant de multiplier les éléments : "Les biens les plus recherchés sont les trois pièces (+37%) qui concernent par exemple une vente sur deux à Villars-les-Dombes, une sur trois à Ferney-Voltaire et Ambérieu-en-Bugey. Les constructions neuves sont concentrées sur certains secteurs, comme Bourg-en-Bresse et la Plaine de l'Ain. Les ventes de maisons anciennes ont progressé en moyenne de 9% contre 11% en 2021, avec des poussées à +15% à Viriat, Polliat, Saint-Etienne-du-Bois... et +12% en Haute-Bresse."
Concernant les terrains à bâtir, les prix ont progressé de 4,2%, le Pays-de-Gex occupant comme on pouvait s’y attendre la tête du peloton. Les petits terrains de moins de 600 m2 sont ceux qui se vendent le mieux.
Selon Me Jossier, la bonne tenue persistante du marché aurait plusieurs origines. D'abord, la date à laquelle les statistiques ont été arrêtées : "On peut penser que les projets remontent au printemps. On peut du coup craindre un ralentissement prochain de l'activité, ralentissement favorisé aussi par la hausse des taux d'intérêts et l'inflation. Un marché en stagnation peut souvent précéder une tendance à la baisse." N'empêche… le département de l'Ain reste visiblement attractif et le souhait de devenir propriétaire demeure une réalité.
Une cascade de chiffres
Me Stéphane Vieille s'est ensuite intéressé au marché burgien. Celui des appartements anciens se tient bien en progression de 12,8% contre 9% pour le reste du département (hors Pays-de-Gex). Les prix médians sont de 1910 €/m2 au centre-ville, 1400 € dans le quartier de la Reysouze, 3750 € pour les rares appartements de standing ("un chiffre proche du neuf, 3830 €/m2" selon Me Vieille). Ils atteignent 2000 €9/m2 (+15%) en périphérie.
Le marché des pavillons anciens est passé de +10% en 2021 à +5,9% en 2022. Il a atteint +7,9% en périphérie (Viriat, Péronnas, Saint-Denis). Quant aux terrains à bâtir (peu nombreux), ils affichent un prix au m2 de 154 € contre 110 € en périphérie. Selon Me Vieille, investir à Bourg dans le locatif reste intéressant… à condition que la dynamique se confirme.
Malgré la hausse, le crédit reste peu cher et protecteur grâce aux taux fixes
Du côté de la Banque de France, les constats ressemblent aux précédents. Certes, les taux ont progressé en 2022, mais le marché reste actif après une année 2021 d'exception. Selon Philippe Kiehl, on assiste surtout à un retour à une demande normale, des prix qui ont beaucoup augmenté, un coût des matériaux qui joue sur le pouvoir d'achat, la raréfaction des produits et un niveau d'apport plus important demandé par les banques. "La durée moyenne des emprunts est de 22 ans, 25 ans au maximum, a-t-il précisé. Malgré la hausse, le crédit reste peu cher et protecteur grâce aux taux fixes." Quant à 2023, le directeur départemental de la Banque de France prévoit lui aussi un léger ralentissement.
