Fermer la publicité
Journal d'annonces légales et d'informations sur la filière BTP en région Rhône-Alpes

Nicolas Gagneux, président de 6ème Sens Immobilier : « Je me suis construit dans le partage »

le - - Rhône

Nicolas Gagneux, président de 6ème Sens Immobilier : « Je me suis construit dans le partage »
© Céline Vautey

Le groupe immobilier lyonnais, indépendant et familial fête ses vingt ans en septembre. Pas de grande fête prévue, mais quelques actions bien choisies… Une posture qui illustre la discrétion de cette aventure entrepreneuriale qui, pourtant, jaillit aux yeux du plus grand nombre avec la réalisation de quelques programmes remarquables. Loin d'être un philanthrope, son dirigeant Nicolas Gagneux carbure aux challenges et aux opportunités en boostant son activité tertiaire et en choyant la promotion résidentielle. Rencontre.

Comment devient-on chef d'entreprise d'un groupe tel que 6ème Sens Immobilier ?

À la base, je possède un parcours privilégié, puisque j'ai baigné depuis tout jeune dans l'immobilier grâce à l'activité de mon père. Je n'ai pas fait de grandes études après le Bac. J'ai débuté à l'âge de 20 ans dans l'immobilier chez Foncia, en tant que vendeur dans le secteur du résidentiel. En 1999, j'ai monté la Compagnie Lyonnaise Immobilière, structure de marchand de biens. À l'époque, cette activité était peu encadrée et, très vite, il a fallu générer du cash pour la développer. J'ai alors fait appel à mon cousin Romain Valéry (actuel DG du groupe 6ème Sens Immobilier, Ndlr) pour m'accompagner dans le développement de la société. Puis nous avons décidé de créer nos propres agences immobilières pour vendre nos produits, en l'occurrence de petits immeubles revendus en lots. Nous avons tenté de nous démarquer de la concurrence en bouleversant certains codes, notamment en matière de marketing et de communication. C'est ainsi que nous avons commencé à proposer des agences à thèmes : « bucolique », « la cuisine et dépendance »… En bref, des immersions dans des lieux. Nous employions jusqu'à trente agents commerciaux au sein de six agences et nous réinvestissions en permanence. Aujourd'hui, notre modèle économique fonctionne sur ce schéma et nous ne redistribuons aucun dividende.

Comment est née l'activité de promotion immobilière ?

Mon père a joué un grand rôle, particulièrement en 2005 quand il travaillait pour Kaufman & Broad. Nous avons décidé de nous rapprocher de lui pour développer la promotion immobilière dans un cadre « mi-marchand de biens, mi-promoteur », avec l'idée de produire une cinquantaine de logements par an. L'activité a fonctionné à plein régime pendant trois ans, jusqu'à ce que survienne la crise Lehman Brothers en 2008… Mais la promotion immobilière reste surtout marquée par les effets de la loi Scellier (2009-2012, destinée à encourager l'investissement locatif dans le neuf grâce à un mécanisme de défiscalisation pouvant atteindre jusqu'à 25 % du prix d'achat, Ndlr). L'avantage est alors colossal pour l'investisseur particulier : si vous achetiez un appartement à 100 000 €, vous obteniez 25 000 € de réduction pendant neuf ans. Pendant la crise, les principaux promoteurs nous ont revendus leurs lots et, en 2009, nous nous sommes retrouvés avec 1 000 lots prêts à être vendus sur le marché.

Ce moment marque le deuxième tournant de 6ème Sens Immobilier, puisque c'est là que nous avons décidé de devenir promoteurs. Presque toutes nos liquidités ont été investies dans la promotion au détriment de l'activité de marchand de biens, mise progressivement de côté. Débutent alors trois années exceptionnelles, mais très intenses. En 2011, nous sommes parvenus à sortir la tête de l'eau pour imaginer l'après loi Scellier. Nous avons fait le choix de la diversification et décidé de nous lancer dans l'immobilier d'entreprise en créant 6ème Sens Immobilier Entreprises.

C'est donc l'humain qui accompagne principalement la construction et le développement du groupe ?

L'histoire de 6ème Sens Immobilier repose sur des rencontres. J'ai cité mon père, mais je pense également à Jacques Garcès, qui nous a rejoint en 2012 pour développer l'immobilier d'entreprise. Nous n'avons jamais établi de business plan, et en cela nous sommes une entreprise familiale, non seulement parce qu'il y a des Gagneux ou des Valéry, mais aussi car tous nos collaborateurs font partie intégrante de cette aventure entrepreneuriale. Le deal est gagnant-gagnant.

Parlez-nous de votre opération emblématique, celle du « garage Citroën » devenu le New Deal à Lyon ?

C'est par goût du risque que nous nous sommes lancés dans cette opération ! Nous avons remporté l'appel d'offres en 2011 car nous avions pensé le projet différemment. C'est d'ailleurs notre raison d'être. L'enjeu était de taille autour de ce bâtiment qui avait été la plus grande station-service du monde et depuis classé en Monument historique. Ces cinq années ont été passionnantes, à l'exception de la dimension financière, très stressante ! C'est un produit incroyable, notamment pour un Lyonnais comme moi, qui passait devant depuis des années sans finalement bien connaître les lieux. C'est un bijou d'architecture contemporaine des années 1930. Avec le Grand Hôtel Dieu, et le travail remarquable accompli par Eiffage, le New Deal représente la deuxième plus belle opération de restructuration française. Nous avons d'ailleurs remporté le prix Simi en 2015 pour la plus belle rénovation d'un immeuble tertiaire et nous en sommes très fiers.

Vous citez les « gros » concurrents. Comment vous situez-vous par rapport à eux ?

Je ne regarde ni les classements, ni les chiffres d'affaires. Ce qui peut m'influencer, c'est le côté architectural de certaines réalisations, et je pense à ce que fait DCB International ou Cardinal par exemple… Les développements techniques des gros opérateurs peuvent également nous inspirer. 6ème Sens Immobilier ne s'intègre pas dans une compétition proprement dite mais, en revanche, nous travaillons régulièrement en co-promotion. Ce qui n'empêche pas pour autant d'être tous confrontés aux mêmes problématiques d'achat et de développement.

Un mot sur l'immobilier résidentiel et la situation sur Lyon ?

Les prix ont explosé à Lyon. Des mécanismes subsistent pour permettre d'acheter dans le neuf grâce à des avantages fiscaux et des taux bas. Dans le même temps, les salaires n'augmentent pas. Il faut garder les pieds sur terre. Pour autant, on ne peut pas se permettre aujourd'hui d'ajouter une touche différenciante à Lyon dans les constructions, car les charges foncières sont trop importantes. La Métropole s'est d'ailleurs emparée du sujet afin d'encadrer ces prix pour avoir des accédants à la propriété, et non uniquement des investisseurs. Libérons la construction : plus elle sera facilitée, moins les prix seront élevés. Notre groupe n'ira jamais dans l'escalade des prix au m2. Nous avons d'ailleurs très peu de biens dans le centre de Lyon. Pour pouvoir développer du business autour du logement, il est nécessaire que toutes les chaînes soient profitables, de l'artisan au propriétaire en passant par le promoteur et le constructeur. N'oublions pas qu'à la fin, c'est le particulier qui paye.

Cette situation influence-t-elle votre stratégie de développement géographique ?

Nous rayonnons depuis notre siège lyonnais et nos bureaux parisiens. Ces derniers développent d'ailleurs plus de chiffre d'affaires que Lyon, et essentiellement dans le tertiaire (75 % de l'activité globale du groupe, Ndlr). Nous réalisons peu de logements (25 % du CA), car plus complexes à livrer qu'un clé en main pour une entreprise. Lyon reste une ville exceptionnelle en matière de tertiaire, car très attractive et peu spéculative. Nous restons quand même actifs sur l'habitation avec 2 000 logements en cours de production sur la métropole.

En marge de vos activités purement immobilières, vous avez développé une action forte de mécénat. Pourquoi ?

Deux accidents de la route, survenus quand j'étais jeune, m'ont confronté au handicap, et notamment dans le sport. Je regrette d'ailleurs de ne pas avoir pu m'épanouir pleinement dans une discipline. De quoi en tout cas nourrir mon envie d'œuvrer en tant que mécène. Nos actions se déploient autour de trois axes. D'abord la santé et les enfants, bien que nous communiquions peu pour éviter toute récupération. Nous soutenons plusieurs associations et structures œuvrant dans le handicap et luttant contre certaines maladies comme l'épilepsie. Ensuite, l'art et la culture en aidant de jeunes talents via la mise à disposition de locaux par exemple. Enfin, le sport. Nous sommes sponsors du Lou, mais nous accompagnons aussi Maxime Thomas, champion du monde, d'Europe et de France de ping-pong handicapés. Nous avons la chance d'avoir réussi professionnellement et c'est important de pouvoir redistribuer ce que l'on a gagné.

L'Open 6ème Sens-Métropole de Lyon* participe également de cette philosophie ?

Le groupe fête aujourd'hui ses 20 ans. Nous avions envie de faire partager cette étape avec le plus grand nombre, et ce naming nous est apparus comme la solution adéquate pour marquer cet anniversaire. Et puis nous constatons que le déficit de médiatisation et de notoriété dans le sport féminin reste encore important. Pouvoir accompagner ce projet sincère de Caroline Garcia sur ses propres terres nous a convaincus, parce qu'il est associé à un événement populaire qui ambitionne de rassembler un maximum d'écoles et, plus largement, des jeunes autour du tennis féminin. Je n'occulte pas la réalité économique autour de ce naming, mais je ne vais pas rechercher l'écho médiatique trop souvent associé à ce type d'opérations. Je n'ai pas d'intérêt si ce n'est celui d'être un acteur de ma ville.

Le futur pour 6ème Sens Immobilier ?

Nos carnets de commandes sont pleins et nous voulons nous faire plaisir dans notre travail. Nous sommes déjà rentables, c'est pourquoi je ne me suis pas tourné vers la création de nouveaux modèles économiques. Nos ambitions ne sont pas démesurées en termes de chiffre d'affaires, et je crois que c'est ce qui fait notre force.

* Le tournoi se déroulera du 29 février au 8 mars 2020 au Palais des Sports de Gerland

Nicolas Gagneux en quelques dates

2019 : Naming du tournoi WTA de tennis « Open 6ème Sens-Métropole de Lyon »

2012 : Lancement de l'activité d'immobilier d'entreprises

2011 : Appel d'offres remporté pour le programme New Deal (ex-garage Citroën)

2009 : Création de La Compagnie Lyonnaise Immobilière




Julien THIBERT
Journaliste

Ses derniers articles

Abonnez-vous à l'offre Papier + Numérique

Journal du Bâtiment Journal d'annonces légales et d'informations sur la filière BTP en région Rhône-Alpes

  • ›   Pour plus de contenu, papier + web
  • ›   l’accès aux annonces légales,
  • ›   l’accès aux ventes aux enchères.
Je m'abonne

À lire également


Réagir à cet article

Message déjà envoyé Adresse e-mail non valide


Fermer
En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies et de technologies similaires par notre société ainsi que par des tiers, afin de réaliser des statistiques d'audiences et de vous proposer des services éditoriaux et la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux. En savoir plus / paramétrer